Co je to životnost stavebního objektu a jaké druhy životnosti rozeznáváme, to už víme. Jak ale stanovit skutečnou životnost stavby v konkrétní okamžik? K tomu potřebujeme analýzu opotřebení v závislosti na charakteru prováděné údržby. Opotřebení můžeme definovat jako pokles kvality (a tím i ceny) nemovitosti vlivem používání, atmosférickými vlivy nebo změnami v materiálu. Vyjadřuje se obvykle v procentech z hodnoty stavby, jakou měla coby nová a plně funkční.
Odhad opotřebení stavby lze provést několika způsoby:
● globální: vychází z odhadu celkové životnosti stavby a počítá s několika faktory: s lineárním průběhem opotřebení po celou dobu životnosti; s lineárními průběhy rozdělenými podle intenzity do několika období; s nelineárním průběhem – přičemž tyto faktory i kombinuje.
● analytický: vychází z odhadu různých životností jednotlivých komponent stavby a využívá váženého průměru opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení
● nákladový: vychází z nákladů na odstranění vad jako odpočtu odhadnutých nákladů na uvedení stavby do bezvadného stavu nebo nákladů na odstranění vad jednotlivých komponent.
Z hlediska praktického uplatnění lze provést odhad opotřebení pouze třemi způsoby:
1) lineární průběh opotřebení, při zanedbané údržbě: opotřebení roste přímo úměrně s časem.
2) semi-kvadratický průběh opotřebení, při normální údržbě: kombinuje lineární a kvadratický průběh opotřebení.
3) kvadratický průběh opotřebení, při velmi dobré údržbě: opotřebení v prvních letech roste velmi pomalu.
Je třeba poznamenat, že pro výpočet ukazatelů životnosti neexistují dostatečné obecné exaktní metody. Ve stavebnictví se ukazatele životnosti určují obtížně a je proto nutné zůstat jen na úrovni expertních odhadů, které vycházejí z pravidelných inspekčních prohlídek jednotlivých konstrukcí.
